Les institutions financières se livrent actuellement une guerre!
Laquelle offrira les meilleurs taux hypothécaires aux consommateurs?
Pour tirer le meilleur parti de la situation, il faut être au courant de certaines choses.
Le taux affiché
Le taux affiché est le taux qu’obtiendront les personnes qui ne négocient pas. La majorité des gens négocient leur taux et obtiennent facilement des réductions de taux d’un demi, de trois-quarts et même d’un pour cent du taux affiché (0,5 %, 0,75 % et 1 %). Mais attention, certaines institutions peuvent rajouter des conditions à ces rabais.
Par exemple, l’une de ces conditions est que le consommateur s’engage à conserver son prêt pour une période de 5 ou 6 ans. À première vue, cette exigence semble bien légitime et sans conséquence pour le consommateur. Cependant, si le consommateur rembourse son prêt après un an, à l’occasion de la vente de sa maison par exemple, il doit alors rembourser le rabais. Le remboursement se calcule alors comme suit : un rabais par exemple de 1 % multiplié par le montant du prêt 100 000, $ = 1000 $ multiplié par le nombre d’années restantes au prêt X 4 ans = 4000 $.
À peu de choses près, il s’agit de la même chose pour les remises en argent que l’institution peut offrir. Si on vend, on rembourse.
Ces montants se rajoutent à l’indemnité de remboursement par anticipation (« pénalité ») prévue au contrat de prêt. Laquelle se calcule à peu près comme suit :
Le plus élevé des montants suivants :
- Soit une pénalité minimum de 3 mois d’intérêts;
- Ce que l’institution perd quand vous briser le contrat avec elle. Par exemple, vous avez emprunté 100 000 à 7 % pour cinq ans. Après un an, vous rompez votre contrat. Les taux en vigueur sur le marché sont à 6 % pour un terme équivalent. L’institution perd 1 % d’intérêt sur 100 000 $ car elle ne pourra reprêter l’argent qu’à 6 %. Donc 1 % de 100 000 $, soit 1 000 $ multiplié par le nombre d’années, ici 4 ans : total 4 000 $.
Bien sûr, tous ces calculs ne sont pas précis et sont simplifiés à l’extrême, mais je pense qu’ils illustrent bien les principes.
Sachez cependant que tous ces montants se négocient, si vous réempruntez pour l’achat de votre nouvelle maison avec la même institution et/ou si votre acheteur emprunte à votre institution financière.