Condo: notions de base

(Mise a jour le: mai 31, 2017)

La copropriété divise, son nom l’indique, permet de scinder un immeuble en fractions. Chaque fraction appartient à une ou plusieurs personnes.

Chaque propriétaire d’une fraction a la propriété exclusive d’une partie privative de l’immeuble en plus de détenir un droit de propriété indivis, donc une quote-part correspondant à la valeur relative de sa fraction, dans les parties communes de l’immeuble, lesquelles sont la propriété de tous les copropriétaires.

En outre, la déclaration de copropriété peut faire en sorte d’affecter certaines parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex: un balcon privé attenant à une partie privative pourrait être une partie commune à usage restreint).

Disons que vous achetez le logement du deuxième étage dans un immeuble situé à Ste-Sophie tenu en copropriété divise et comprenant trois étages. Vous êtes le seul propriétaire de ce logement (partie privative). Vous êtes aussi copropriétaire, avec les propriétaires des logements du premier et du troisième étage, d’une quote-part des parties communes de cet immeuble (par exemple : le terrain, les murs extérieurs, le toit, etc.

Droits et obligations

Que comprend la déclaration de copropriété? C’est la déclaration de copropriété qui opère la division de l’immeuble en fractions. Elle comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

L’acte constitutif de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir. Il fixe également, en fonction de cette valeur relative, la contribution de chaque fraction aux charges communes de l’immeuble et au fonds de prévoyance obligatoire créé en vertu de la loi. Toujours en fonction de cette valeur relative, il attribue aussi le nombre de voix attachées à chacune des fractions. L’acte constitutif définit la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage (commercial ou industriel par exemple) que les propriétaires peuvent en faire de même que la destination des parties privatives et des parties communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.

Le règlement de l’immeuble édicte les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes. Par exemple, il peut interdire la présence de certains animaux dans les appartements. Ce même règlement contient les règles relatives au fonctionnementet à l’administration de la copropriété, notamment pour ce qui est de la composition du conseil d’administration et des conditions ayant trait à la charge d’administrateur.

L’état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il renferme aussi une description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur.

L’acquéreur doit lire de la déclaration de copropriété et bien la comprendre avant de s’engager

Le syndicat et l’assemblée des copropriétaires

Quel est le rôle du syndicat et celui de l’assemblée des copropriétaires?

Le syndicat est créé dès la constitution de la copropriété. Il a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat. Les administrateurs établissent le budget de la copropriété.

L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.

Le financement

Puis-je emprunter pour acheter une fraction de copropriété?

Chaque propriétaire d’une fraction de copropriété peut offrir une hypothèque sur cette fraction en garantie du remboursement des sommes empruntées pour en faire l’achat. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n’est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins.

La location, la vente et l’hypothèque

Quelles sont les conditions relatives à la vente et à l’hypothèque d’une fraction de copropriété?

Chaque copropriétaire est libre de louer, de vendre ou d’hypothéquer sa fraction de copropriété. La déclaration de copropriété et ses règlements peut cependant prévoir des restrictions à ce sujet; on a tout intérêt à s’informer auprès de son notaire concernant les précautions à prendre.

Les précautions particulières

Quelles précautions dois-je prendre avant d’acheter?

Chaque copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété notariée. L’acquéreur, il va sans dire, doit toujours prendre connaissance de la déclaration de copropriété et bien en comprendre la teneur et la portée avant de s’engager. L’acheteur avisé est également préoccupé par la qualité de la gestion de l’immeuble. Le bilan des dépenses et des frais de copropriété doit également être consulté attentivement. Avant de signer quelque document que ce soit, consultez un spécialiste, votre notaire.

Source : Chambre des notaires

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