Se sauver des pénalites hypothécaires

(Mise a jour le: mai 25, 2017)

Pourquoi les pénalités hypothécaires?

Lorsqu’une institution financière, votre banque de St-Jérôme ou votre caisse Desjardins de St-Sauveur, vous prête de l’argent au moyen d’un prêt hypothécaire fermé, elle réalise un placement avec vous.

Par exemple, votre institution financière investit 210 000 $ en vous prêtant à 6 % pour cinq ans.  Certaines institutions vont vendre le rendement de leurs prêts hypothécaires à des investisseurs qui s’attendent à recevoir le rendement prévu.

Votre banquier et les pénalités hypothécaires

Si vous remboursez avant le terme, votre institution devra couvrir le rendement conclu pour le reste du terme avec l’investisseur. Elle devra replacer cet argent et subir une perte financière xyz. Pour compenser cette perte financière, vous devrez payer une indemnité de remboursement par anticipation, la pénalité (anglicisme de penalty) hypothécaire.>

Le calcul de la « pénalité »

Ne soyons pas naïf, l’indemnité de remboursement par anticipation est aussi une façon de fidéliser le client à son institution financière.

Deux hypothèses

Si au moment où vous payez votre hypothèque les taux d’intérêt sont égaux ou supérieurs à votre taux*, votre pénalité sera pour la plupart des contrats de 3 ou 6 mois d’intérêts.

*Votre taux : certaines institutions financières ne prennent pas votre taux réel pour faire ce calcul, mais votre taux sans la réduction de taux (le cas échéant) que vous avez obtenu lors du contrat, ce qui correspond normalement au taux affiché de l’époque. Résultat : la pénalité est plus élevée.

Mon exemple : le solde du prêt est de 200 000 $ x 6 % sur 12 mois x 3 mois = 3000 $ **

Par ailleurs, si les taux ont baissé le calcul est grossièrement celui-ci : votre taux (ou le taux que vous auriez dû payer si vous n’aviez pas eu de rabais de taux) moins le taux en vigueur pour le restant du terme.

Par exemple, le taux de votre prêt était de 6 % et le taux en vigueur pour un terme semblable au temps restant sur votre prêt au moment où vous brisez le contrat est de 4 %. L’écart de taux est donc de 2 %. L’écart de taux est multiplié par le solde du prêt de 200 000 $ pour un total provisoire d’environ 4000 $. Cette somme est de nouveau multipliée par le nombre d’années restant à votre contrat initial. 4000 $ multipliés par 3 ans = 12 000 $ **

La remise en argent

Une dernière chose, si au moment du financement, vous avez reçu une remise en argent, il est fort probable que votre prêteur vous demande de la rembourser en totalité ou au pro rata de la durée restante du terme.

Des trucs pour essayez de se sauver des pénalites hypothécaires

Négociez, négociez, négociez !

Il n’y a pas de secret, il faut négocier avec votre institution avant de briser votre contrat. Mais pour négocier, il faut avoir quelque chose à offrir. Votre fidélité à votre institution financière  n’a aucune valeur.

En passant, la plupart des institutions financières, banque ou caisse qui se respectent vont accepter de réduire ou même de vous rembourser la pénalité en entier si vous suivez nos conseils.

**Attention ! Ces calculs ne sont que des estimations et sont présentés que pour des fins de démonstration; le vrai calcul tient compte de l’amortissement de votre prêt. Seule votre institution financière peut vous renseigner de façon précise sur votre indemnité de paiement par anticipation.

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