Vente d’immeuble par « assumation » : des risques mal connus

(Mise a jour le: mai 31, 2017)

Vous trouverez dans cet article les explications sur les dangers de la vente par prise en charge d’une hypothèque aussi appelée par « assumation » et les façons de les éviter.

La vente par « assumation » est un transfert de propriété par lequel une partie ou la totalité du prix de vente de l’immeuble est payée par la prise en charge par l’acheteur du prêt hypothécaire du vendeur.

Par exemple, Patrice achète la maison de Denis à Saint-Sauveur pour 300 000 $. Il assume, prend en charge, le prêt hypothécaire existant de Patrice avec son institution financière ou sa banque et paie comptant la différence soit 50 000 $ à Patrice chez le notaire.

 

Pour faire suite à la vente, Patrice fera les paiements d’hypothèque à l’institution financière de Denis. Les notaires appellent cette opération la délégation de paiement qui est décrite aux articles 1667 et suivants du Code civil du Québec.

Contextes d’utilisation de la vente par assumation

On retrouve principalement les cas de ventes ou achats par « assumation » dans les contextes suivants :

a)      L’acheteur veut profiter du taux d’intérêt inférieur que paie le vendeur par rapport au taux en vigueur au moment de la transaction immobilière.

Par exemple, il y a 2 ans, Denis a négocié un taux de 3 % pour un terme fermé de 5 ans pour son prêt hypothécaire. Depuis les taux ont monté et le meilleur taux que Patrice puisse obtenir actuellement est de 5 %. Patrice souhaite donc prendre en charge l’hypothèque de Denis pour profiter de son taux de 3 % pour les 3 prochaines années.

Dans mon exemple, le paiement pour un prêt de 250 000 $ à 3 % représente 1185.53 $ par mois tandis qu’à 5 % les versements sont de 1461.48 $. On comprend Patrice de vouloir assumer le prêt. De son côté, Denis y trouve aussi son avantage, car il évitera de payer une pénalité hypothécaire étant donné qu’il ne brise pas son contrat avec sa banque ou sa caisse.

b)      L’autre cas d’utilisation fréquente est lorsqu’une transaction a lieu entre des conjoints ou ex-conjoints ou entre membres de la famille (mère — fils par exemple; etc.). L’intérêt ici est d’épargner des frais de notaire et de transactions (frais d’évaluation, etc.), car il n’y a pas de quittance, ni de nouvelle hypothèque, mais seulement un contrat de vente avec prise en charge de l’hypothèque.

Avantages

Pour résumer, voici les principaux avantages de la prise en charge du prêt hypothécaire du vendeur par l’acheteur :

a)      L’acquéreur conserve l’ancien taux du vendeur jusqu’à l’échéance initiale du contrat;

b)      Les frais de notaire et de transaction sont peu élevés étant donné qu’il y a seulement un contrat d’achat plutôt qu’un contrat d’hypothèque, de vente et de quittance;

c)       Le vendeur épargne l’indemnité de paiement par anticipation ou autrement appelé pénalité. Cette pénalité représente au moins trois (3) mois d’intérêts et selon les circonstances et la méthode de calcul de l’institution financière peut être plus élevée.

Risques et désavantages

La principale difficulté avec la vente par « assumation » est que le vendeur demeure responsable de la dette hypothécaire même s’il a vendu sa maison. Il demeure aussi garant même après le renouvellement du prêt où il y a généralement révision du taux d’intérêt applicable et/ou prolongation du remboursement du prêt.

De plus, si l’acquéreur, dans 3 ans, 10 ans ou même 15 ans après la vente, cesse de faire les paiements du prêt hypothécaire et que suite à la vente en justice de l’immeuble, l’institution financière n’est pas remboursée au complet, cette dernière pourra poursuive le vendeur pour éponger ses pertes.

Si la maison est revendue plusieurs fois avec, à chaque fois, la prise en charge de l’hypothèque, le vendeur et chacun des acheteurs subséquents deviennent et demeureront responsables de la dette hypothécaire tant et aussi longtemps que le prêt ne sera pas quittancé. L’émission de télévision « la Facture » a présenté un cas ou l’édifice avait été revendu six (6) fois et tous les anciens propriétaires ont dû se partager la réclamation d’une Caisse populaire Desjardins.

Capacité financière et flexibilité

De plus, quand vient le temps d’établir la capacité de payer du vendeur, plusieurs créanciers tiennent compte du fait que la personne est encore responsable de son ancienne hypothèque. Un vendeur pourrait voir sa capacité d’obtenir un nouveau prêt amoindri parce qu’il a vendu sa propriété précédente par prise en charge de l’hypothèque.

L’arrimage financier entre les besoins de l’acheteur et le prêt du vendeur est aussi souvent difficile. L’acquéreur peut ne pas avoir la mise de fonds nécessaire pour combler la différence entre le montant du prêt à assumer et le prix de vente. L’inverse est aussi vrai, l’acquéreur possédant une bonne mise de fonds peut trouver le prêt hypothécaire du vendeur trop élevé par rapport au montant que l’acquéreur a réellement besoin de financer.

Comment éviter les risques

Vous me direz que la façon la plus facile est de ne pas faire de vente par « assumation ». L’acquéreur négociera avec son institution financière ses conditions de financement et le vendeur obtiendra une quittance le libérant de toutes ses obligations envers le créancier. Les frais de notaires seront plus élevés et le taux d’intérêt sera le taux courant.

Il faut noter que certaines institutions financières récompensent le vendeur, qui leur amène l’acquéreur comme client, en ne réclamant pas de pénalité ou la réduisant.

L’assumation sans risques!

L’autre façon de faire est de faire une vente avec prise en charge du prêt hypothécaire et d’obtenir une lettre du créancier libérant le vendeur de toutes ses responsabilités à l’égard de la dette. Attention certain créancier ne connaisse pas cette façon de faire, mais elle existe réellement et comporte tous les avantages de la vente par « assumation » (ci-dessus décrits) sans en avoir les défauts.

Le vendeur devra conserver cette lettre précieusement jusqu’à ce que le prêt soit remboursé par les nouveaux propriétaires.

À défaut d’obtenir la libération du vendeur, ce dernier pourrait faire inclure des clauses obligeant l’acquéreur à l’échéance du prêt à obtenir une libération du vendeur et à ne pas revendre l’immeuble sans obtenir de quittance. Ces dispositions ne protègent pas complètement le vendeur et ne remplacent pas la véritable libération du vendeur par le créancier.

Comment réaliser une vente par « assumation »

Si vous décidez de réaliser une transaction avec « assumation », il vous faudra obtenir autorisation de la banque ou de la caisse du vendeur, car tous les actes de prêt hypothécaire prévoient que le prêt est non transférable sans leur autorisation. Cela est obligatoire.

L’acheteur devra démontrer à l’institution financière sa capacité de payer. Il devra fournir des preuves de revenu satisfaisantes eu égard au prêt à prendre en charge.

L’institution financière devra fournir au notaire une lettre autorisant le transfert de l’hypothèque en faveur de l’acquéreur et fournir les données financières du prêt pour que ce dernier puisse préparer le contrat de vente.

Impossible d’assumer certaines hypothèques

Certains types de garantie hypothécaire ne peuvent être assumés comme les marges hypothécaires, la marge atout (Desjardins), la marge Proprio (Banque Royale) et tous les produits hypothécaires semblables à une marge de crédit. C’est la nature même de la marge de crédit et la variation constante de la dette qui empêche « l’assumation » de ce type d’hypothèque.

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