Un acheteur a fait une offre d’achat sur votre propriété. L’arpenteur géomètre étant très occupé vous remet le certificat de localisation la veille du jour prévu pour conclure la vente chez le notaire. Le certificat révèle une irrégularité majeure qui ne peut être corrigée tout de suite, ni être assurée par un assureur.

Sans convention  d’occupation précaire

Votre acheteur se retrouve sans logis et il aimerait prendre possession de la maison avant que le vice de titre soit corrigé et que l’acte de vente soit signé chez le notaire. Il se trouve que la maison est vide et vous êtes prêt à le laisser prendre possession. Est-ce une bonne idée?

La réponse est non!

Lors de la présentation d’une offre d’achat sur un bien immobilier, il est d’usage, pour démontrer son sérieux, d’effectuer un dépôt soit au vendeur, soit au courtier immobilier ou soit au notaire instrumentant.

Attention au dépôt remis au vendeur

Cette avance au courtier ou au notaire instrumentant est faite en fidéicommis, ce qui assure à l’acheteur, s’il y a l’annulation de la promesse d’achat, le remboursement intégral et rapide de son acompte.

Malheureusement, les cas d’annulation de promesse d’achat sont nombreux :

• échec du financement;
•  découverte de vices lors de l’inspection;
•  vices de titres révélés par le notaire;
• irrégularité apparaissant sur un nouveau certificat de localisation;
• non-respect des délais prévus à l’offre d’achat;
• etc.

L’acompte remis au vendeur

La chronique suivante est inspirée d’une décision récente: seuls les noms ont été changés.

Maison intergénération

Le couple Labonté achète une maison multigénération pour loger sous le même toit  trois générations: les grands-parents, eux-mêmes et leurs enfants. Suite à l’achat, les nouveaux propriétaires demandent un permis de rénovation pour apporter des amélioration mineures à la partie existante des grands-parents. Surprise! Leur permis est refusé. L’urbaniste de la Ville leur apprend que le logement des grands-parents n’est pas conforme dans sa forme actuelle.

La Ville leur demande de faire des travaux majeurs sur le logement pour le rendre conforme à la réglementation. Coût des travaux: 80 000$ Qui devait vérifier si l’usage de la maison était conforme: l’arpenteur, le notaire, le courtier immobilier, l’inspecteur en bâtiment., le vendeur ou l’acheteur?

Lorsque l’acheteur constate des problèmes liés à l’immeuble qu’il vient d’acquérir, il bénéficie de la garantie de qualité prévue aux articles 1726 du Code civil du Québec et suivants :

Inspection en bâtimen

1726.   Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Le dépôt est-il remboursable?

 Nature de l’acompte : remboursable ou pas?

Le « dépôt » est-il remboursable ou non remboursable si la transaction avorte? Les parties signataires d’une offre d’achat comprennent souvent mal les obligations liées à l’acompte. La loi prévoit qu’à défaut de stipulations claires l’acompte est remboursable, peu importe qui a pris l’initiative de mettre fin à l’entente, et si cette personne est de bonne ou de mauvaise foi.

Quelques nuances…

Si l’acheteur ne veut plus acheter parce qu’il n’a pas pu obtenir son financement ou que l’inspection en bâtiment n’est pas à sa satisfaction ou pour toute autre condition prévue dans l’offre, il a le droit de récupérer son acompte et l’offre devient nulle.