Les bandits aux hypothèques légales de la construction

(Mise a jour le: mai 26, 2017)

Le Code civil du Québec donne aux entrepreneurs, sous-entrepreneurs, ouvriers, architectes et fournisseurs de matériaux un privilège sur tout autre citoyen du Québec. Ils ont le droit, s’ils sont impayés, sans obtenir l’assentiment du propriétaire ou d’un tribunal, de prendre une hypothèque légale sur la propriété sur laquelle ils ont réalisé des travaux ou fourni des matériaux.

De plus, cette hypothèque appelée hypothèque légale de la construction est une super hypothèque: elle a priorité sur toutes les autres hypothèques peu importe leurs dates de publication.

Les gens du milieu de la construction prétendent que ces dispositions sont nécessaires à la sécurité financière des entreprises de ce domaine.

Malheureusement, certains abusent de leurs droits.

Hold-up économique auprès des autoconstructeurs

Par ailleurs, quelques moutons noirs de l’industrie de la construction utilisent ces dispositions pour prendre en otage, puis extorquer littéralement de dizaines de milliers dollars à des autoconstructeurs.

Voleur aux hypothèques légales
Un voleur aux hypothèques légales

Voici le modus operandi de ces brigands du Far West québécois.

Les futurs propriétaires demandent plusieurs estimations à des donneurs d’ouvrages (en excavation, en béton, en charpente, en plomberie, etc.). Ils choisissent souvent les bâtisseurs ayant la cotation la moins chère ou les entrepreneurs qui sont disponibles au moment où ils veulent réaliser leur chantier.

Les travaux débutent et très vite des imprévus surgissent.

Il est clair que lors de la construction d’une maison, des complications peuvent se manifester. C’est même très souvent le cas. Cependant, pour certains constructeurs, ces imprévus se présentent sur pratiquement tous leurs chantiers et de façon exagérée.

L’ouvrage X devant être fait par l’entrepreneur Y qui devait valoir 20 000 ;$ va maintenant coûter 20 000 $, 30 000 $ et même 40 000 $ de plus. Souvent, ces dépassements de coût sont justifiés par des états de compte de complaisance du fournisseur du constructeur ou des factures facturés au chantier des autoconstructeurs, mais en réalité fournis ailleurs.

Comme il s’agit d’un imprévu, l’entrepreneur Y demande à ses clients d’être payé pour ces extra qu’il prétend ne pas avoir pu prévoir ou ne figurant pas sur sa soumission. Les plus naïfs et ils sont nombreux, paient, les autres se voient menacés par le bâtisseur d’avoir une hypothèque légale sur leur propriété. Encore là, certains d’entre eux cèdent au chantage et règlent le bandit aux bottes aux embouts d’acier.

Les autres, les plus courageux ne paient pas. L’entrepreneur publie alors par l’entremise de son avocat ou son notaire une hypothèque légale de la construction sur la propriété.

L’institution financière des autoconstructeurs voyant une hypothèque légale publiée sur l’immeuble primer la sienne, cesse normalement les avances aux autoconstructeurs. Le chantier est stoppé faute de sous.

Les autres entrepreneurs voyant les lieux de la construction déserts s’inquiètent et prennent aussi des hypothèques légales.

Les autoconstructeurs avec l’aide d’un avocat contestent en cour l’hypothèque légale. Plusieurs mois plus tard, ils obtiendront probablement la radiation de celle-ci. Soutenir une telle procédure et retarder son chantier de plusieurs mois tout en assurant ses autres obligations financières est pratiquement impossible pour le commun des mortels.

Plusieurs d’entre eux lâcheront prise en cours de route et paieront l’entrepreneur.

Quoi faire si cela vous arrive

Premièrement, il faut convaincre votre institution financière de continuer à débourser votre hypothèque.

Pour ce faire, en consultant le plumitif de la Cour, il est assez facile de démontrer le caractère malveillant de l’entrepreneur en montrant les nombreuses affaires dont il est l’objet. De plus, il faudra démontrer avec preuve à l’appui, dont des quittances des autres fournisseurs et entrepreneurs, la santé financière de votre projet de construction.

De plus en plus d’institutions financières, aux faits des agissements irréguliers d’un entrepreneur, vont continuer à débourser le prêt, mais en gelant une partie des déboursés pour couvrir l’hypothèque légale. Une telle collaboration des banquiers demeure cependant l’exception.

Deuxièmement, il faut engager un avocat spécialisé en droit immobilier pour rétablir un rapport de force entre vous et l’entrepreneur.

Troisièmement, vous pouvez faire une plainte à la Régie du Bâtiment. Bien que la régie du bâtiment ne puisse pas intervenir dans un litige privé, les constructeurs n’apprécient pas les plaintes, car la Régie peut suspendre ou annuler une licence lorsque le titulaire a agi de telle sorte qu’il ne se mérite plus la confiance du public.

Comme me faisait remarquer ma consoeur Mona Salehi, une plainte à l’Office de la Protection du Consommateur et aux associations dont fait partie le constructeur peut aussi s’avérer utile

Conseils aux autoconstructeurs

Est-il nécessaire de rappeler que le choix des gens participant à votre projet de construction est très important? Les références de vos amis, de connaissances ou d’anciens clients de l’entrepreneur sont très essentielles. En cas de doute, la vérification au greffe civil du palais de justice où l’entreprise exerce ses activités peut être révélatrice.

À mon avis, les autoconstructeurs devraient être plus présents sur le chantier lors des étapes pouvant entraîner des dépassements de coût. S’il est impossible pour eux d’être là, ils devraient s’assurer qu’un proche ou qu’un vieil oncle retraité de la construction soit sur les lieux.

La surveillance de chantier par un architecte est aussi une autre avenue.

Les vœux pieux du notaire

Depuis bientôt 25 ans, je vois toujours le même manège se produire 3 ou 4 fois par année dans ma modeste pratique, et ce sont toujours les mêmes noms de fournisseurs d’ouvrage qui surgissent. Il est dommage de constater que quelques entrepreneurs véreux noircissent la réputation de milliers de travailleurs et entrepreneurs en construction qui travaillent fort, le plus souvent à la sueur de leur front pour gagner leur vie et construire les maisons de milliers de québécois.

Ces agissements malhonnêtes ont parfois des conséquences dramatiques sur la vie des autoconstructeurs : faillite, séparation, dépression, etc.

À mon avis, le gouvernement devrait légiférer pour limiter les hypothèques légales au montant prévu au contrat.  Et le contrat pour les consommateurs devrait obligatoirement être écrit, clair et sans ambiguïté quant aux travaux à exécuter. Ainsi l’autoconstructeur ayant payé son entrepreneur selon le montant prévu au contrat ne pourrait plus être poursuivi pour des extras non prévus.

Comme l’industrie de la construction alimente les caisses électorales de nos partis politiques, il est clair que le gouvernement se fait toujours frileux avant d’enlever des droits à ce groupe de pression. On peut cependant rêver.

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Posted in Ma maison neuve.

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